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    【微普法】定金、訂金、押金、意向金、違約金,哪個能退?
    添加時間:2024-03-11 09:29:43

    【微普法】定金、訂金、押金、意向金、違約金,哪個能退?



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    買房時的定金、訂金、

    押金、意向金、違約金

    哪個能退?


    “五金”辨析


     。ㄒ唬┒ń


      “定金”是一個規范的法律概念,是合同當事人為確保合同的訂立、生效或履行等而自愿約定的一種擔保形式,是違約責任承擔的方式之一。


      定金的履行規則是有明確的法律規定的,在給付定金一方原因導致合同不能履行時,其已交付定金是不予返還的;如是因為收受定金一方原因導致合同無法履行,則應雙倍返還已收定金。


      定金成立必須滿足以下要件:(1)最高限額不超過主合同標的的20%;(2)定金以實際交付為成立要件,如果沒有交付,則視為沒有約定定金;(3)定金約定必須明確,如果約定不明確則視為沒有約定。


     。ǘ┯喗


      訂金,嚴格而言,并不是一個嚴謹的法律概念。雖然在日常生活中被廣泛運用,但是尚未有明確的法律對訂金加以規定。


      訂金,只是單方行為,一般情況視為交付的預付款,不具有與“定金”相同的擔保性質。在房屋買賣過程中,特別是二手房買賣中,訂金合同更是常見。


      這里不要誤解,訂金可以全額主張,不代表不承擔違約責任,如果給付訂金一方給對方造成損失的,對方可以要求承擔損害賠償;反之,支付訂金一方不但可以要求對方返還訂金,同時還可以要求對方賠償違約損失。


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      押金是擔保物權的一種,具體的講是質押擔保的一種特殊形式,即為了擔保債務的履行,債務人或者第三人將一定數額的金錢或者等價物移交債權人占有,在債務人不履行合同的債務的時候,債權人可從押金中優先受償。


      通俗地講,押金是指出押人(掏錢的人)將一定的費用存放在受押人(收錢的人)處,來保證另一方的行為不會使自己利益造成損害。押金與定金最大區別在于,定金是制約雙方,而押金僅制約一方(掏錢的人)。


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      意向金,嚴格而言,并不是一個嚴謹的法律概念。房屋買賣過程中,不僅存在定金和訂金,也存在意向金,還可能還被叫做購房預約金或者購房誠意金。


      通常,這個購房意向金會約定在房屋買賣合同的預約合同中,根據預約合同約定,如果買方按約簽訂正式的房屋買賣合同,那么購房意向金就轉化為房款,此時該購房意向金的作用相當于預交了訂金,假如簽訂正式房屋買賣合同后,買賣合同因不能歸責于雙方任何一方的原因,不能履行,那么預付的房款(訂金)則應該返還給買方;但是假如買方違約,那么該購房意向金就被抵作違約金歸賣房所有,此時購房意向金就轉化成了違約金。


      相比于二手房交易,在一手房交易市場,開發商往往喜歡用類似“存1萬抵5萬”等促銷手段來刺激購房者認購。這個時候這存的1萬可能會被叫做購房預約金或者購房誠意金,那么這個購房預約金或者購房誠意金應該如何處理呢?


      根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定:符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。


      實踐中房產開發企業也往往秉承了這一規定的意圖,一旦房產買賣合同未能正式簽訂,都是承諾限期退還購房預約金或者購房誠意金的。


     。ㄎ澹┻`約金


      違約金,是指由當事人通過協商預先確定的在違約發生后作出的獨立于履行行為以外的給付。違約金的約定雖然由當事人自由約定,但這種自由不是絕對的,而是受限制的。約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。



    “五金”是否能退


      訂金,一般能退


      訂金并非一個規范的法律概念,因此訂金的效力取決于買賣雙方的約定。如果沒有約定,那么訂金屬于預付款性質,當賣方違約時,可以無條件要求其退回。買方違約時,可以與賣方協商解決并要求對方退款。但如果雙方當事人另有約定,則按照約定執行。


      定金的退還,適用定金罰則


      由于定金具有擔保性質,其主要功能是擔保房屋買賣合同能夠順利履行。如果繼續履行房屋買賣合同,那么定金無需退還,將直接作為購房款的一部分。而定金的退還則適用民法典規定的定金罰則。定金的退還需要判斷是否存在合同無法履行的情況,同時也需要判斷違約方是買方還是賣方:


     。1)買方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使房屋買賣合同無法履行,則無權要求返還定金。


     。2)賣方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使房屋買賣合同無法履行,則需雙倍返還定金。


      押金,一般能退


      押金并非一個規范的法律概念,當履行約定完畢,雙方法律關系不存在,無違約情況押金應予退還,有其他約定的按約定處理;如果履約過程中一方違約造成另一方損害,另一方可拒絕歸還押金或按約定處理押金。


      意向金,一般能退


      如果買賣雙方繳納意向金時所簽訂的《意向書》,只對購房價格、房屋狀況等基本情況做了簡要約定,雙方對房屋買賣合同主要條款產生分歧,導致買賣合同最終未能簽訂,雙方均不存在違約情形的情況下,則應當退還意向金。


      違約金,一般不存在退還情況


      違約行為發生后,違約金應當作為違約方的賠償,由違約方向對方支付。



    如何防范風險?


      定金、訂金、押金、意向金、違約金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂合同時,當事者應對此有充分的理解,并根據自己的實際情況慎重行事。


      簽訂協議時,務必仔細閱讀協議內容。


      在房屋買賣過程中,買賣雙方簽訂的預購協議等制作主體通常是開發商或者中介公司,作為購房者在簽署相關協議前務必仔細閱讀協議中的內容,注意文本中所注明的“訂金”、“定金”、“押金”或“意向金”是否與雙方口頭溝通過程中所表達的意思相一致。


      繳納相關款項時,完善付款方式及備注信息。


      在繳納“訂金”、“定金”、“押金”或“意向金”時,盡可能的采取銀行轉賬的方式,并在轉賬時對款項目的進行明確的備注,盡量避免雙方對款項的性質產生歧義。


      及時采取必要措施保護自身合法權益。


      如出現爭議時,應當妥善保存必要證據材料(如合同、單據、微信聊天記錄等),及時向工商主管部門進行投訴舉報,并且可以通過訴訟方式保障自身合法權益。



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